10-02
2018
Auteur : Jérôme Forget
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Pour celles et ceux qui sont abonnés à notre lettre d’information mensuelle où nous transmettons l’actualité de notre secteur de la maison d’hotes, de l’hôtellerie et plus largement du tourisme depuis bientôt 8 ans, je vous ai fait part de mon vœu le plus cher pour 2018 : un rêve pieux, ni plus ni moins que les banques nous fassent confiance !

J’avais en effet écrit un article en septembre 2013 sur « Les règles pour convaincre les banques de votre projet de chambres d’hôtes » qui se résumait à :

  1. Ne rêvez pas, n’arrivez pas les poches vides !
  2. Bien choisir votre banque
  3. Sans Business Plan (étude de faisabilité), vous n’êtes rien
  4. Sortez des chiffres simples et impactant
  5. Préparez-vous au maximum

Tout en vous invitant à lire ou relire cet article qui demeure exact pour la grande majorité de nos conseils, j’aimerais vous apporter quelques informations complémentaires… En effet depuis la rédaction de cet article il y a plus de 4 ans, nous avons accompagné à travers notre agence « Guest & Strategy » quelques dizaines de porteurs de projet qui à un moment ou à un autre se sont retrouvés confrontés à un interlocuteur bancaire… Nous avons donc accumulé de précieuses expériences et voulons aujourd’hui en tirer quelques conclusions pour vous aider dans votre parcours du créateur :

  1. Les chambres d’hôtes sont maintenant sur la liste noire des banques !!!

La case « Banque » constitue malheureusement une barrière de plus en plus difficile à franchir au fil des années même avec la meilleure préparation possible. Le secteur du CHR (Cafés, Hôtels et Restaurants) étant sur la liste Rouge des banquiers tandis que les chambres d’hôtes sont sans appel sur la liste Noire

Nous constatons que la situation s’est clairement dégradée ces dernières années et que nous devons être de plus en plus vigilants sur la qualité des dossiers défendus pour ne pas laisser bon nombre de porteurs de projet dans une situation sans issue mise à part celle de l’abandon…

Sans chercher à généraliser, nous osons dire que les banquiers ne prennent pas le temps de comprendre notre secteur d’activité, son actualité et nos spécificités. Ils regardent sans doute « Bienvenue chez Nous » ou se sont arrêtés à l’air des gites et maisons d’hôte de nos grands-parents sans avoir migré vers les chambres d’hotes professionnelles devenus de véritable petits hotels au visage humain…

  1. Il faudra présenter un projet « global de vie » à votre interlocuteur

Alors que vous pouviez auparavant « tout miser » sur votre seul Business Plan soigneusement préparé valorisant alors un Chiffre d’Affaires généré par votre activité de maison d’hôtes professionnelles, votre banquier scrutera avec minutie non seulement votre document mais surtout les revenus récurrents à la fois immobiliers que mobiliers globaux de votre foyer. Le poids de votre activité de maison d’hôtes sera minoré voire même déconsidéré

Qu’est-ce que cela signifie en d’autres mots ?

Pour être clair, si vous ne comptiez majoritairement que sur le Chiffre d’Affaires réalisé par votre reprise ou création de maison d’hotes afin d’obtenir un emprunt, vous n’aurez quasiment aucune chance d’arriver à vos fins tandis que si, par la situation professionnelle de votre conjoint(e) ou bien de votre situation actuelle vous apportant des garanties d’une stabilité pécuniaire durable, vous aurez bien plus de chance d’arriver à obtenir ce fameux emprunt…

  1. On arrive à devoir « maquiller la mariée » :

Votre Business Plan sera donc très utile, fondamentalement indispensable dans votre quête du bon positionnement et d’évaluer la viabilité espérée de votre projet pour VOUS mais plus réellement pour le banquier.

Vous allez sans doute avec 2 versions de votre précieux sésame :

  • L’une pour vous la plus réaliste voire même pessimiste possible :

    • Étude de marché détaillé
    • Témoignage des interlocuteurs locaux
    • Positionnement produit/service
    • Fichier Excel comprenant un volet investissement, taux d’occupation, tarification, prévisionnel d’activité
    • Retro-planning administratif, travaux et stratégie
    • Budget marketing
  • L’autre plus simplifiée, graphique de nature « vendeuse », optimiste :

    • Chiffres clefs de l’étude de marché et de la concurrence
    • 1 feuille présentant votre projet intégrant des images d’illustration
    • Compte d’exploitation prévisionnel maximisé comprenant les revenus globaux du foyer

Le plus important est à votre niveau d’avoir mené une étude de faisabilité la plus réaliste et poussée possible afin de basculer ou non vers la case « banque ». Une fois que vous avez le plus haut niveau de certitude que votre projet est viable, vous vous plongez dans le « Business Pan version banque » qui dépendra essentiellement de votre situation personnelle et professionnelle au moment où vous allez défendre votre projet… ce qui nous amène au 4ème et dernier point…

  1. On arrive même à ne pas dévoiler le projet et obtenir un emprunt traditionnel personnel

Vous l’avez malheureusement compris, vous anticipez de faire face à un mur… Selon votre contexte propre, vous aurez alors intérêt ou non de finalement dévoiler votre projet de maison d’hôtes, chambres d’hôtes ou gites.

Bien que chaque cas soit unique, nous vous avons ci-dessous listés les profils de porteurs de projet à risque et les profils jugés moins risqués pour obtenir l’appui d’un banquier. Sans surprise, il y a une notion plus qu’évidente de risque, de confiance et de méfiance…

Les profils du plus ou moins risqués :

  • Demandeur d’emploi : Apport quasi total demandé
  • Indépendant : Apport minimum de 50% demandé + garantie foncière
  • Salarié : Apport minimum de 30% demandé + garantie foncière
  • Fonctionnaire : Apport minimum de 30% demandé sans garantie foncière

Alors chez banquiers, prenez le temps de comprendre notre secteur d’activité, plongez enfin réellement dans nos dossiers et pour l’amour du ciel, commencez tout simplement à nous faire confiance… Ne l’oubliez surtout pas vous avez un rôle plus que majeur pour atteindre les tant attendus 100 millions de voyageurs en 2020 en soutenant nos innovations ou rénovations…. A bon entendeur 😉

3 commentaires

  1. perignon

    Bonjour ,
    Article tres intéressant .
    Mais cela m inquiete du coup pour faire un credit pour mon projet de maison d hôtes!
    Cela est il possible !? Je le crains avec le risque de refus des banques .
    Je pense vendre ma maison et du coup récupérer a peu pres 25% de financement pour mon projet.
    Je suis salarié et ma femme en auto entreprise du coup peut etre peut on jouer avec les banques sur la continuité de nos emplois pour avoir l obtention du credit ?
    Merci si vous pouvez me renseigner et m aiguiller .

    Répondre
    1. Jérôme Forget Auteur de l’article

      Bonjour,
      Nous vous remercions pour votre compliment et vous donnons par cette occasion un petit éclairage supplémentaire.
      Il faudrait bien évidemment avoir davantage d’information et détails sur votre projet afin de nous prononcer comme : total investissement ? Niveau de CA attendu ? Votre salaire actuel ? Le positionnement du projet en lui même ? Etc, etc.
      Quoi qu’il arrive, comme vous le présentez, vous n’êtes pas en situation de force et allez sans doute devoir « maquiller la mariée ». Si vous présentez votre projet dans la transparence à savoir, vous quittez votre emploi pour vous lancer votre femme et vous dans l’activité de maison d’hôtes sans autre revenu ou avec une autre source de revenu mais limitée, je pense que les refus vont se multiplier… Il faudrait donc davantage travailler sur un projet de vie continuant votre activité salariale et votre femme exploitant l’activité. Le banquier aura ainsi l’assurance d’une source de revenu fixe tout en prenant légèrement en compte le chiffre d’affaires issu de votre exploitation de chambres d’hôtes.
      Encore une fois, chaque projet doit être étudié au cas par cas et est donc unique nécessitant une approche bancaire qui lui est propre mais à chaud, voici nos réflexions. Le plus important étant bien entendu, avant même de voir la banque est de s’assurer d’une viabilité pour votre foyer…
      Belle continuation à vous,
      Jérôme FORGET
      Gérant Guest & Strategy

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  2. Karine

    Bonjour
    Merci pour votre article qui va peut-être m’aider dans mes démarche qui sait 😊
    Cela fait deux ans et demi que je me bat pour créer mes chambres d’hotes J’avais trouver une maison qui si prêter à 25000€ ou je pouvais commencer à faire des travaux dans un bâtiment à part de la maison j’avais un prévisionnel béton avec une très bonne étude de marché
    La banque n’a jamais voulu me suivre sur un crédit de 70000€ achat du bien +travaux premiers chambre d’hôte
    Pour eux c’ était l’ach d’un maison secondaire et nous dépassions le taux d’endettement a aucun moment il on pris en compte le prévisionnel que l’on a apporté
    Aujourd’hui j’ai retrouvé une maison que je souhaite acheter dans deux ans le propriétaire trouve mon idée très bien et me suis dans mon projet nous devons passer devant le notaire afin de faire un baille professionnel avec une location vente
    J’espère que la banque me suivra enfin pour faire les petits travaux d’instalation en regardant cette fois ci le prévisionnel et prendront en compte que ce sera mon outil de travail

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